Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất có bắt buộc phải công chứng?

Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất có bắt buộc phải công chứng?

Câu hỏi của Bạn đọc gửi về Trumdoo

Em ở huyện Hóc Môn, TPHCM. Năm 2017 Ba Mẹ em có bán 1 mảnh đất gồm 100m2 thổ cư + 5m đất bán sau, Nhưng bây giờ bên mua tự ý thêm vào hợp đồng + 3m nữa tổng cộng là 100m2 + 8m đất. Nhưng hợp đồng đó chỉ mua bán trên giấy viết tay và Ba em đã không giữ lại 1 bản nào, Bên mua viết và giữ lại bản hợp đồng viết tay đó và trong hợp đồng đó chỉ có chữ ký của Ba Mẹ và Anh Trai nhưng không có chữa ký của em (em sinh năm 1986).
Bây giờ em muốn đưa đơn kiện hợp đồng mua bán đó là vô hiệu lực vì không có chữ ký của em thì có được không ạ?
Có 2 trường hợp em muốn hỏi ạ:
– Nếu hợp đồng đó không có công chứng của ỦY BAN XÃ thì sẽ không có hiệu lực đúng không ạ? Và trường hợp đó tòa sẽ giải quyết như thế nào nếu em đưa đơn kiện và em có phải bị bồi thường gì không ạ?
– Nếu trường hợp hợp đồng kia được UỶ BAN xã công chứng (vì Ba em không nhớ là có công chứng hay không) thì e có thể lấy được bản hợp đồng coppy từ UỶ BAN XÃ trước khi bên mua tự sửa đổi hợp đồng được không ạ? Và bằng cách nào? Và cho em hỏi việc tự ý sửa đổi hợp đồng thì bị xử phạt như thế nào ạ?
Em xin chân thành cảm ơn Trumdoo ạ..

Phần trả lời của Trumdoo: Cảm ơn Bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn như sau

Thứ nhất, về quyền sử dụng đất

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về việc đất của gia đình bạn là đất được cấp cho Hộ gia đình hay cấp cho cá nhân. Trường hợp đất được cấp cho Hộ gia đình thì phần diện tích đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình, do đó các thành viên có quyền sở hữu tương đương nhau đối với phần diện tích đất của gia đình mình. Căn cứ Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Như vậy, trong trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình bạn thì việc mua bán đất cần phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình đủ năng lực hành vi dân sự (từ đủ 18 tuổi trở lên) thì hợp đồng mua bán đó mới được coi là hợp pháp.

Thứ hai, về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, về xử lý hợp đồng dân sự vô hiệu

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả

Như vậy, bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán này là vô hiệu. Và gia đình bạn có nghĩa vụ.

Thứ tư, việc xin lại giấy tờ từ cơ quan công chứng, chứng thực

Trường hợp của bạn thực hiện tại UBND Xã nên UBND Xã chỉ có thẩm quyền chứng thực Hợp đồng, mời Bạn tham khảo bài viết Phân biệt giữa công chứng và chứng thực tại đây

Điều 14. Nghị định 23/2015 quy định về Chế độ lưu trữ Hợp đồng chứng thực quy định:

1. Sổ chứng thực là tài liệu lưu trữ của Nhà nước, được bảo quản, lưu trữ vĩnh viễn tại trụ sở cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực.
2. Đối với việc chứng thực chữ ký và chứng thực chữ ký người dịch, cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực phải lưu một bản giấy tờ, văn bản đã chứng thực; thời hạn lưu trữ là 02 (hai) năm. Trong trường hợp chứng thực chữ ký của người tiến hành giám định trong văn bản kết luận giám định tư pháp, chứng thực bản sao từ bản chính thì không lưu trữ.
3. Đối với việc chứng thực hợp đồng, giao dịch, cơ quan thực hiện chứng thực phải lưu một bản chính hợp đồng, giao dịch kèm theo hồ sơ; thời hạn lưu trữ là 20 (hai mươi) năm.
4. Cơ quan, tổ chức thực hiện chứng thực không được thu lệ phí, chi phí khác đối với văn bản chứng thực lưu trữ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này; có trách nhiệm bảo quản, lưu trữ sổ chứng thực và văn bản chứng thực.
5. Việc tiêu hủy văn bản chứng thực khi hết thời hạn lưu trữ được thực hiện theo quy định của pháp luật về lưu trữ.

Điều 16. Nghị định 23/2015 quy định về Cá nhân, tổ chức có quyền yêu cầu cấp bản sao từ sổ gốc:

1. Cá nhân, tổ chức được cấp bản chính.

2. Người đại diện theo pháp luật, người đại diện theo ủy quyền của cá nhân, tổ chức được cấp bản chính.
3. Cha, mẹ, con; vợ, chồng; anh, chị, em ruột; người thừa kế khác của người được cấp bản chính trong trường hợp người đó đã chết.

Như vậy, trong thời hạn 20 năm kể từ khi được công chứng, chứng thực mà bạn muốn xin lại hợp đồng mua bán gốc khi công chứng, chứng thực bạn có thể đến tại cơ quan đã thực hiện việc công chứng, chứng thực để yêu cầu trích lục hồ sơ và cấp bản sao công chứng hợp đồng mua bán đó.

Trên đây là toàn bộ câu trả lời của của chúng tôi, chúc Bạn sức khỏe và may mắn!

Khang Minh

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.